역전세 · 전세 사기 유형과 안 당하는 법! 등기부 등본 딱 5가지만 확인하세요

 

집주인 세입자 모두 피해자가 될 수 있는 전세사기 유형+예방법

언론에서 보도한 주요 사례

 

1. 법인 세입자가 전세권으로 대출을 받아 잠적

울산의 한 사례에서는 법인 세입자가 전세 계약 후 전세권을 설정했습니다.

그런데 세입자는 이 전세권을 담보로 금융기관에서 수억 원의 대출을 받은 뒤 돈을 갚지 않았고 그로 인해 결국 전세권이 가압류 되었습니다.

집주인은 전세금을 돌려주고도 집을 팔거나 새 세입자를 구할 수 없는 상황에 놓였습니다.

 

2. 집주인은 아무것도 못 하는 상태

문제는 집주인이 세입자 동의 없이 전세권을 해지하기 어렵다는 점입니다.

전세권에 가압류가 걸리면 등기부에 문제가 생겨 매매나 재임대가 사실상 불가능해지고, 결국 집주인이 소송을 해야 하는 경우가 많습니다. 전문가들은 특히 법인과 전세 계약을 할 때는 특약 조항을 반드시 넣어야 한다고 조언합니다.

 

전통적인 '역전세' 문제도 계속되고 있음

또 다른 의미의 역전세는 집값과 전셋값이 하락하면서 집주인이 만기 때 보증금을 돌려주지 못하는 현상입니다.

예를 들어,

2년 전 전세 4억 원

현재 시세 전세 3억 원

이라면 집주인은 새 세입자에게 3억 원을 받아도 기존 세입자에게 4억 원을 돌려줘야 해서 1억 원을 추가로 마련해야 합니다.

이 때문에 보증금 미반환과 전세사기 피해가 이어지고 있으며, 정부는 보증보험 제도와 특별법 등을 운영하고 있습니다.

 

현재 전세사기 피해 규모

정부가 인정한 전세사기 피해자는 2025년 기준 3만 명을 넘어섰습니다.

피해 인정 신청: 약 4만 5천 건

피해자로 인정: 약 3만 400명

피해자의 상당수가 20~30대 청년층

다세대주택, 오피스텔, 빌라 등 비아파트에서 피해가 많이 발생했습니다.

 

 

전세 계약할 때 꼭 확인해야 하는 것

등기부등본 확인

근저당, 압류, 가압류 여부

전세권 설정 여부

2. 전세가율 확인

매매가 대비 전세금이 너무 높으면 위험

3. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

4. 법인 세입자 또는 법인 집주인과 계약할 경우

전세권 설정 제한

신용 악화 시 계약 해지 특약

가압류 발생 시 책임 조항 등을 계약서에 넣는 것이 권장됩니다.

 

최근 역전세·전세사기 사례를 3가지 유형

1. 집주인이 피해자가 된 '역전세 사기'

가장 충격적인 사례는 울산에서 발생한 사건입니다.

법인 세입자가 전세금 2억 5천만 원을 내고 전세권 설정

이후 전세권을 담보로 금융기관에서 추가 대출

대출금을 갚지 않은 채 사실상 잠적

전세권에 가압류가 걸리면서 집주인은 집을 팔 수도, 새 세입자를 받을 수도 없는 상황이 됨

집주인은 전세금을 돌려줄 능력이 있어도 등기 문제 때문에 재산권 행사를 못 하는 상태에 놓였습니다. 언론에서는 이를 "세입자가 집주인을 노린 역전세 사기"라고 부르고 있습니다.

 

2. 수백 채를 이용한 조직적 전세사기

대표적인 사례가 안산, 인천, 수원 등지에서 발생한 대규모 전세사기입니다.

특정 임대인이 수십~수백 채의 빌라와 오피스텔을 보유한 뒤,

시세보다 높은 전세금으로 계약

보증금을 새로운 세입자의 돈으로 돌려막기

어느 순간 자금이 끊기면 잠적

이런 방식으로 피해자가 수십 명에서 수백 명까지 발생하기도 했습니다. SBS와 여러 방송사는 이런 유형을 집중 취재하며 "빌라왕", "무자본 갭투자" 문제를 지속 보도하고 있습니다.

 

3. 깡통전세 + 역전세 충격

이 유형은 사기 의도가 없어도 피해가 발생합니다.

예를 들어,

2년 전	현재
집값 5억	집값 4억
전세금 4억 5천	전세금 3억 5천

 

집주인은 새 세입자에게 3억 5천만 원을 받아도 기존 세입자에게 4억 5천만 원을 돌려줘야 

합니다.

부족한 1억 원을 마련하지 못하면:

전세금 반환 지연

경매 진행

세입자는 보증금을 돌려받지 못함

이런 현상이 전국적으로 나타나면서 역전세 문제가 사회 문제로 커졌습니다.

 

현재 피해 규모는 어느 정도인가?

정부의 전세사기 피해 지원위원회 집계에 따르면,

공식 피해 인정자: 약 3만 9천 명

2023년 특별법 시행 이후 지속 증가

피해자의 약 70%가 청년층과 사회초년생

빌라, 다세대주택, 오피스텔에서 피해가 집중됨

 

 

전세사기 방지를 위해 반드시 해야 하는 것

1. 등기부등본 확인(아래에 등기부등본 보는 법 참조)

근저당

압류·가압류

전세권 설정 여부

2. 전세가율 확인

전세금이 매매가의 80~90% 이상이면 주의

3. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부

가입이 안 되는 집은 위험 신호일 수 있음

4. 법인과 계약할 경우 특약 작성

전세권 설정 제한

전세권 담보 대출 금지

위반 시 계약 해지 및 손해배상 조항 명시

 

 

등기부등본 꼼꼼히 보는 법

 

1. 집주인이 진짜 소유자인지 확인

 

등기부 첫 장 **'갑구'를 봅니다.

반드시 확인할 것은 소유자 이름이 계약서 집주인 이름과 같은지, 공동 명의인지, 

압류, 가압류, 경매 개시 결정이 있는지 확인하고 만약에 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 강

제경매개시결정 등의 문구가 있으면 채무문제가 있을 가능성이 높기 때문에 주의해야 합니다.

 

2. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 확인

등기부 **'을구'를 봅니다.

예를 들어,

집 시세 : 5억

전세금 : 3억

근저당 채권최고액 : 2억 5천

이라면

3억 + 2억 5천 = 5억 5천

집값보다 많죠?

이런 집은 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 전부 못 받을 가능성이 있습니다.

안전 기준

보통 전세금 + 근저당 채권최고액이 집값의 70~80% 정도면 비교적 안전하다고 봅니다.

 

3. 전세가율이 너무 높은지 확인

전세가율 = 전세금 ÷ 매매가격 × 100

예를 들어 매매가는 4억 원인데 전세가가 3억 8천이라면 전세가율은 95%입니다.

이러한 전세 물건은 위험한 물건입니다.

집값이 조금만 떨어져도 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워집니다.

최근 역전세 피해 상당수가 이런 구조에서 발생했습니다.

 

4. 전세권 설정이나 이상한 권리가 있는지 확인

등기부 "을구"에 전세권, 질권, 신탁등기, 임차권등기 등이 있는지 봐야 합니다.

특히 최근 문제가 된 사례는 세입자가 전세권을 설정 한 뒤 전세권을 담보로 대출을 받고 

대출을 상환하지 않아 전세권 가압류 설정으로 집주인도 피해를 보는 경우가 있습니다.

따라서 가능하면 이런 집은 피하는 게 좋습니다.

전세권이 이미 설정된 집 / 신탁등기가 있는 집 / 권리관계가 복잡한 집

  

5. 계약 당일에도 다시 등기부를 떼어 확인

이게 정말 중요합니다. 왜냐하면 집을 보여줄 때는 깨끗했어도 계약 전날 집주인이 은행 대출

을 받거나 근저당 설정 또는 다른 사람에게 담보 제공을 하는 경우가 있기 때문입니다.

따라서 반드시 계약 직전과 잔금 치르는 날 최소 2번은 다시 등기부를 떼어 확인하는 게 안전

합니다.

 

전세사기 위험 있는 집 체크리스트

다음 중 2개 이상 해당하면 주의하세요.

- 전세가율 90% 이상

- 근저당이 많다

- 집주인이 법인이다

- 집주인이 여러 채를 가지고 있다

- 신축 빌라다

- 시세 확인이 어렵다

- 등기부에 압류·가압류가 있다

- 보증보험 가입이 안 된다

 

가장 중요한 한 한가지

전세 계약할 때는

"전세금 + 근저당 채권최고액이 집값보다 적은가?"

이것만 먼저 계산해 보세요.

그리고 보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 

최근 부동산 전문가들도 등기부 확인과 보증보험 가입 여부를 가장 중요한 안전장치로 꼽고 

있습니다.

모든 것을 꼼꼼히 확인하고 준비해서 어떤 형태로든 전세사기를 당하지 않도록 주의하시기 

바랍니다.

 

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